多视点“解码”《淄博市物业管理条例》

10月22日上午，淄博市人大常委会召开新闻发布会，对将于12月1日起实施的《淄博市物业管理条例》（以下简称“条例”）进行解读。

立法的必要性

据悉，我市现有住宅小区1389个，物业服务企业483家，物业从业人员2.4万余人。通过多年物业管理实践，我市积累了许多行之有效的经验做法，也面临许多迫切需要规范和解决的问题。

市政府2013年出台的《淄博市物业管理办法》，属于规范性文件，有效期5年，废止后亟需地方立法弥补制度空白。

条例着重规范和解决哪些问题

——细化管理主体责任，落实监管职责。条例除在总则中明确了各级政府、部门、镇办、居委会和行业协会等各类主体在物业管理活动中的职责外（第四条至第六条）；还单设监督管理一章，细化了市、区县住建部门作为物业管理主管部门，发改、公安、民政等14个与物业管理关系密切的其他部门单位在物业管理中的职责；同时，为保障物业管理职责有效落实，条例还设立了联席会议、纠纷调解机制、执法配合、投诉举报和社会监督制度（第六章）。

——设立物业管理委员会制度，防范物业小区自治失灵。针对各种原因不能成立业主大会、业主委员会的物业小区，条例专门设立了物业管理委员会制度，由物管会组织业主共同决定物业管理事项，并对物管会的成立条件、性质、人员构成、解散等作出具体规定（第三十六条至第三十九条）。

——对业主大会成立、召开、责任等作了明确界定，进一步规范业主大会程序和权限。条例在第三章单设“业主大会”作为第二节，从性质、成立条件、筹备组组建及职责、召开首次业主大会、业主大会职权、召开形式等对业主大会作了相应规定，规范了业主大会召开程序、职权等内容（第二十一条至第二十七条）。

——对业委会选举成员、职责、会议召开、换届等作了相应规定，进一步规范业委会程序、履职和成员责任。条例在第三章单设“业主委员会”作为第三节，对业委会成员认定、候选人产生、成员职务、业委会职责、召开会议、任期内选举、换届选举等方面作了规范，并对业委会成员作了禁止性义务规定（第二十八条至第三十五条）。

——明确专项维修资金的交纳、续交、管理和应急使用办法，解决专项维修资金使用和管理不规范的问题。条例规定了物业买受人应按规定一次性足额交纳首期专项维修资金，并对维修资金续交、管理、应急使用、应急维修资金申请、建筑物外立面清洗使用维修资金等情形作了明确规定（第六十二条至第六十八条）。

——规定物业服务收费标准和交费义务，解决物业服务收费难收费乱问题。针对物业服务乱收费和业主不满意物业服务拒交物业费的问题，条例规定物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由发改部门会同住建部门每年制定基准价和浮动幅度，并向社会公布；实行市场调节价的，应在合同中约定，物业服务人不得擅自调整收费标准，不得强制业主预交；并规范了前期物业服务收费调整程序（第五十二条、第五十三条）。条例规定了业委会或业主有权拒绝物业服务人违反规定及物业服务合同擅自扩大的收费；物业服务人应按合同约定履行义务，不得以业主拖欠物业服务费等为由，实施中断或以限时限量等方式变相中断供水、供电、供热、供气、通信等损害业主合法权益的行为，并设置相应处罚（第五十五条、第五十六条、第八十二条）。

——规范物业服务区域物业服务用房和车位、车库等配套设施的建设与管理，解决业主共享共用设施权属不清的问题。条例规定，新开发建设项目，建设单位应按照规划要求配置物业服务用房，满足物业服务办公、安保、保洁、维修、仓储以及档案管理等需求，并对物业服务用房的配置规划、标准要求、产权登记等作了相应规定（第九条、第十条）。物业服务区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应首先满足业主需要。车位、车库尚未出售、附赠或出租的，建设单位应公开数量和位置，业主要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，建设单位不得销售。物业服务区域内依法配建的人防工程平时用作停车位的，可以出租，不得出售、附赠。建设单位或者物业服务人应当在人防工程停车位上作出人防车位的明显标识（第十一条）。条例还明确新建住宅小区内，建设单位应根据规划要求配建电动（汽）车充电设施和电动自行车、自行车停放场所，既有住宅小区内，根据需要配建时需由业主共同决定，配建设施、场所具体办法由市政府制定（第十二条）。

——规范物业小区公共收益归属，解决权属争议分歧和使用不规范问题。条例明确了物业服务区域内业主共有的范围（第十六条），规定了建设单位、物业服务人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后产生的收益属于业主共有，收支情况定期公布。同时还对公共收益的种类、管理、查询等问题等作出具体规定（第五十八条）。

——规定物业小区内禁止行为和安全防范措施，保障和促进社区公共安全。条例规定了物业服务区域内应当禁止的15类行为（第五十九条）；规范了业主、物业使用人装饰装修程序和物业服务人对装饰装修巡查监督义务（第六十条、第六十一条）；规定了物业服务人、业主和物业使用人的安全防范责任（第六十九条、第七十条）。

明确违法责任和处罚依据。条例依据上位法，对物业服务人违反本条例未按规定如实公示、公告相关信息的，拒不退出物业服务区域或未保存资料并建立档案的等违法行为，设定了相应的行政处罚。对同一种违法行为，治安处罚法、市容环卫管理办法等现行上位法和我市法规已经规定处罚措施的，未作重复规定（第七十九条至第八十四条）。

[责任编辑：杨凡、肖梦凡]

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