淄博楼市调查：多重政策影响下“金九银十”难再现

利好政策密集出台，楼市“金九银十”的光景能否再现？

为刺激楼市，此前相关部门及各省市密集出台了一系列政策，在经历过短暂的喧嚣之后，楼市依旧归于沉寂。

就淄博而言，“认房不认贷”、存量房贷利率调整、首套房公积金贷款首付比例降低等多重政策落地，一系列政策“组合拳”作用下，楼市是否出现复苏迹象？消失多年的“金九银十”能否再现？

一切还需要看市场最真实的反应。

市场反应

“金九银十”作为传统购房热门时段，一向备受关注。

中午时段，淄博新区某楼盘营销中心内仍有不少购房者在咨询，忙碌的景象似乎透露出楼市回暖迹象，但与热闹场景不符的是销售人员口中“可怜”的成交量。

“成交量一直在下降。”该楼盘的销售顾问李浩告诉海岱财经，楼盘每月销售额都在个位数徘徊，20余套的成交量已经算是非常好的成绩。

月月不如意，是他近期工作中最大的感受。

淄博商品房销售数据显示，9月淄博商品住宅供应面积16.63万平方米，环比减少23.96%；成交面积16.84万平方米，环比减少8.96%。

从数据可以看出，目前市场成交量仍未达到去年同期水平，更未出现“金九银十”的火爆场面。

从事地产行业已有十年的蒲俊辰表示，“金九银十”旺季消失已久，如今淄博楼市消费旺季已经转移到年后的几个月，通常在2月至5月的成交量相对较高。

“近期楼盘成交量一直不温不火，但确实有下降趋势。”南益地产工作人员韩伟，南益·名士城在9月份成交了40余套，目前10月成交量还不到30套，与8月份相比都存在下降趋势。

他表示，事实上，高新区片区特别是高速路以南，销售情况还算比较稳定。市场上的选择有很多，但是在细分市场，高新区片区房源并不多了，附近的柳泉书院还剩30余套，兔巴哥珑悦以及众成和悦府都仅有100套左右，客户能选择的面只会越来越窄。

另外，海岱财经在调查中也发现，9月份，淄博高新区、经开区样本楼盘网签量超过淄博新区。当前淄博新区在售楼盘以纯改善为主，如臻岳、儒园、天煜九峯、宏程云棠多层洋房等楼盘的去化周期比刚需稍长，再加上价格偏高，销售情况并不乐观。

李浩坦言，作为准现房的新东升·润园，每月20套左右的成交量在淄博新区都已经算是“佼佼者”。

此外，二手房市场在“金九银十”的关键时期也面临着不小压力。

二手房中介刘志浩告诉海岱财经，实际成交远低于预期，“目前，二手房库存量越来越高，房龄也越来越老，几乎所有业主希望能将自己的旧房卖得高一点，但实际情况是，房子只有降价才能卖出。”刘志浩说。

不少购房者看到价格一降再降，反而不知道现在是不是换房的好时机，都在等一个合适的价格。

尽管多项利好政策落地，但在今年“金九银十”的传统旺季，淄博楼市仍未出现明显回暖迹象，观望态度依旧笼罩整个市场。

价格波动

“房价”一直是所有人最关心的重点问题。

据国家统计局公布的数据，9月份全国商品房住宅平均销售价格为10484元/平方米，这一价格成为今年以来月度最低价。

此外，数据显示，全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况也有所下降，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

据房天下数据统计，10月第3周淄博新房价格8835元/平方米，环比上周下跌1.20%。

海岱财经调查发现，目前来说，淄博新房明显降价的楼盘比较少，淄博新区、高新区的房价比较坚挺，尤其是学区房的价格仍处于高位而经开区有几个项目却在降价。

“价格有波动但还算稳定。”韩伟告诉记者，高新区片区的价格范围跨度较大，以济青高速为界，高速路以北价格偏低，甚至有五六千元起步的房子，而高速路以南均价则在8000元至9000元左右。

与新房相比，二手房价格差距更大。

当下，二手房价格正在持续降低，卖家大降价，买家等捡漏，双方展开极限拉扯。

根据安居客房价数据显示，10月份挂牌均价为每平方7500元，与上月相比下降了0.28%，与去年相比下降了13.27%。

很多购房者认为二手房市场并不缺乏房源，未来价格还有下降空间，“货比三家”“择机捡漏”“看看再说”成为不少人的真实心态。

卖家也在这样的环境下十分焦虑，低于市场价卖不甘心，但不降价又卖不掉。

海岱财经了解到，二手房市场大跳水，房价一降再降仍无人问津。近期二手房市场同样让急需换房的刘丽丽感到迷茫，“我看中了中润·华侨城一套145平的多层四楼，三室两厅报价110万。”想要买二手房的刘丽丽告诉海岱财经，据中介介绍，该房主着急换房，价格可降到105万，而且还送车位。

二手房平台上的价格为挂牌价，与真实的成交价存在差距。“在购房平台上的房源一般降价6万左右，就会在房源信息上更新价格，当时看到了一套世纪花园20年房龄的户型，三间卧室朝阳，户型很好，但却在平台上挂了7个月之久。”刘丽丽说，直到现在房主还没有出手，近期又下调了3万。

刘志浩向海岱财经透露，当下二手房市场很艰难，二手房从业人员90%以上的精力都在卖新房，“二手房销售需要跟进银行的一些问题，并且在客户、房东之间不断沟通，耗时费力。”

事实上，对普通购房者而言，房价的涨跌似乎并不能决定买房与否，甚至也存在着“买涨不买跌”的现象。

未来走向

国家层面密集发声并出台多项重磅稳楼市政策，为重振市场带来了极大信心。

在政策推动下，各地纷纷推出了“楼市新政”。中房研协测评研究中心监测统计，2023年9月，地方出台房地产调控政策133条，较上月增长87%，再创年内新高，政策松绑力度也实现实质性突破。

9月份，淄博推出购房“以旧换新”活动，引起了广泛关注。此外，贷款首付款比例下调的消息让购房群体信心大幅提振。有不少市民表示，多项利好政策陆续落地，一定程度上减小了购房压力。

但从楼市真实反应可以看出，“金九银十”成色不足，楼市回暖仍需要更多耐心。

“有需求，但观望者居多。”蒲俊辰说，大家都在普遍关注和咨询，但是并不着急入手，购房者都十分谨慎。

一方面，政策效应的发挥需要时间，短时间内可能无法看到明显的效果。当前市场环境与过去几年相比已发生了较大变化，市民的购买力普遍下降，单纯依靠政策效应可能难以推动市场的全面回暖。

另一方面，购房者的心态和预期也是影响市场回暖的重要因素之一。受大环境影响，众多房企频频“爆雷”，部分房企还有历史遗留问题尚未解决，当下购房者不敢轻易入手。“如今，绝大多数购房者不愿意去买期房，宁愿多花钱也要买现房或准现房。”蒲俊辰说。

淄博楼市的“金九银十”传统旺季能否重现？

“当然，也不能完全排除‘金九银十’再现的可能性。”有业内人士表示，如果政策效应得以充分发挥、市场环境逐步改善、购房者信心逐渐恢复，那么淄博楼市可能会迎来一个相对火爆的“金九银十”，但这一过程可能需要一定的时间，不能操之过急。

对于未来的淄博楼市，地产圈业内人士一致认为仍需保持谨慎乐观的态度。虽然政策效应的发挥和市场环境的改善需要时间，但随着政策的逐步落实和经济的稳步发展，淄博楼市有望迎来一个相对稳定的发展阶段。

可以确定的是，一系列政策的出台为市场带来了一股暖流，淄博楼市在多重政策的落地实施下或许会发生变化。（文中李浩、刘志浩为化名）

记者 寇文奇

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