“炒房”合同将依法不予保护

对于每一个家庭来说，买房子都是一件大事，住得安心舒适是每一个人的愿望。可为了利益炒房是法律不允许的，也是国家政策不倡导的。昨日记者在采访中了解到，塘沽审判区近期对17件“名为买房，实为炒房”的房屋买卖合同纠纷案件，依法认定合同不成立；由于公共政策引起的履行不能，买家提出解除合同，法院一般予以支持，同时不需要承担赔偿责任。

天津首判：以“炒卖”房屋为目的的购房合同无效

房产中介人员利用自身优势从市民手中购买房屋，然后准备在办理房屋手续时过户给第三方。卖房者发现买主系炒房人员后，提出解除合同。据悉，塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为，依法认定合同不成立，驳回索赔的诉讼请求。

采访中记者了解到，房产中介这种“加价再卖”的问题一直存在，这相当于一种“自我代理”，受着卖家的委托，去损害买家的利益。“之前，也有地方判定，中介的这种行为违背居间合同义务，必须返还差价，但很少有判买卖合同无效的。之所以引起大家的关注就是因为该合同被认定为炒房合同，中介并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。”律师解析,炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多，而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，故依法不予保护。

由于公共政策引起的履行不能 一般不需要承担赔偿责任

王女士通过某中介公司的居间服务，将自己名下一处房屋卖给李女士，双方约定李女士用公积金按揭贷款购房，前期支付房款的20%作为首付。并在协议中约定，如出台新政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。近期，某地出台政策，公积金贷款购房首付最低调整为房款的30%，为此李女士诉至法院要求解除合同，理由为政策调整，无力支付首付款。李女士辩称，王女士所称政策调整并非双方合同约定的情形，对合同继续履行无影响。

律师解析，双方签订房屋买卖合同时，合同具有相对性，由于公共政策引起的履行不能，如提高首付款比例导致买家无力购买房屋的，再如新政出台后不具备购买资格的，买家提出解除合同，法院一般予以支持，同时不需要承担赔偿责任。

未按约交房解除合同时，开发商应支付违约金

王先生与李女士为准备结婚购买婚房，从某开发商处购买了期房一套，按照合同约定两人将所有的积蓄交了首付，后办理了贷款，合同约定的交房时间为2016年3月1日，但是至今开发商并未交房，房产出于停建状态。现在王先生与李女士仍按月归还贷款，但是房子入住却遥遥无期。

律师分析，根据双方签订的购房合同中约定了开发商的交房时间，但至今开发商未交房，买受人可以主张解除购房合同，要求开发商按照合同约定退还购房款、支付违约金等；如果继续履行合同，根据合同约定要求开发商支付延期交房的违约金及造成的损失等。

为避免开发商现无履行能力，市民面临着房子得不到，房款及违约金也得不到的两难境地，律师建议，购买期房时要审慎考察开发商。同时提醒市民在购买二手房时，签订购房合同可以自行签订，也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的，中介公司一般在提供存量房屋买卖合同格式范本的同时，还会提供一份补充协议，补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力，但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。

律师提醒，在补充协议中市民要注意，交易流程要简明扼要，没有歧义。尤其房屋情况复杂，涉及付款、贷款、过户、腾房等情况，要约定明确，安排合理。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划，对时间节点要约定在合同上，避免推诿扯皮，分不清责任，比如每次的交款时间、办理贷款、过户、腾房时间等等。此外，没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任，比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清，发生纠纷无法维护自身合法权益。(记者 崔晓蕾 通讯员 牟晓慧)

[责任编辑：杨凡、王春令]

想爆料？请登录《阳光连线》（ http://minsheng.iqilu.com/）、拨打新闻热线0533-6121991，或登录齐鲁网官方微博（@齐鲁网）提供新闻线索。齐鲁网广告热线0533-6121991，诚邀合作伙伴。